{"id":1479,"date":"2026-11-10T15:49:27","date_gmt":"2026-11-10T14:49:27","guid":{"rendered":"https:\/\/tasciyan-avocats.fr\/?p=1479"},"modified":"2026-11-10T15:49:27","modified_gmt":"2026-11-10T14:49:27","slug":"permis-de-construie-et-loi-montagne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tasciyan-avocats.fr\/?p=1479","title":{"rendered":"Permis de construire et loi Montagne"},"content":{"rendered":"

L’instruction des permis de construire en zone de montagne est strictement encadr\u00e9e par les r\u00e8gles d’urbanisme issues de la loi Montagne, qui imposent notamment le principe d’urbanisation en continuit\u00e9. Cette note d\u00e9crypte les conditions d’obtention de ces autorisations d’urbanisme et les d\u00e9rogations l\u00e9gales possibles.<\/em><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

*<\/span><\/p>\n

* *<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Les zones de montagne se caract\u00e9risent par des handicaps significatifs entra\u00eenant des conditions de vie plus difficiles et restreignant l’exercice de certaines activit\u00e9s \u00e9conomiques[1]<\/a>.<\/span><\/p>\n

B\u00e9n\u00e9ficiant toutefois d\u2019une richesse et d\u2019une diversit\u00e9 particuli\u00e8res, elles connaissent un v\u00e9ritable attrait, qui engendre une pression touristique et fonci\u00e8re importante. Cette pression, aggrav\u00e9e par le d\u00e9r\u00e8glement climatique, est de nature \u00e0 porter atteinte \u00e0 leurs ressources et \u00e0 leur \u00e9cosyst\u00e8me.<\/span><\/p>\n

C\u2019est pourquoi l\u2019urbanisme en montagne est encadr\u00e9 par des dispositions l\u00e9gislatives particuli\u00e8res issues de la loi n\u00b0 85-30 du 9 janvier 1985 relative au d\u00e9veloppement et \u00e0 la protection de la montagne<\/a>, dite loi Montagne.<\/span><\/p>\n

Les dispositions relatives \u00e0 la loi Montagne sont applicables \u00e0 toute personne publique ou priv\u00e9e pour l’ex\u00e9cution de tous travaux, installations ou am\u00e9nagements[2]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Ces dispositions encadrent les modalit\u00e9s d\u2019urbanisation des communes situ\u00e9es en zone de montagne. Elles sont codifi\u00e9es aux articles L. 122-1 et suivants du code de l\u2019urbanisme<\/a>.<\/span><\/p>\n

L\u2019objet de la pr\u00e9sente note est d\u2019\u00e9tudier les conditions d\u2019examen d\u2019une demande de permis de construire dont le terrain d\u2019assiette est soumis \u00e0 la loi Montagne.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

I. Qu\u2019est-ce que la loi Montagne ?<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

La loi Montagne vise \u00e0 encadrer l\u2019urbanisation en zone de montagne. La liste des communes soumise totalement ou partiellement \u00e0 la loi Montagne est fix\u00e9e par arr\u00eat\u00e9 minist\u00e9riel. Relevons simplement que les zones de montagne couvrent non seulement les massifs des Alpes et des Pyr\u00e9n\u00e9es, mais aussi par exemple les massifs central, vosgien ou corse.<\/span><\/p>\n

La loi Montagne a pour objectif de lutter contre le mitage et donc de limiter l\u2019\u00e9talement urbain. Ainsi le principe est que l\u2019urbanisation doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e en continuit\u00e9 avec les bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants (II<\/strong>), sauf exceptions (III<\/strong>).<\/span><\/p>\n

Il s\u2019agit de pr\u00e9server les espaces naturels, paysages et milieux caract\u00e9ristiques de la montagne. De sorte qu\u2019aucune construction ne peut, sous certaines r\u00e9serves, \u00eatre \u00e9difi\u00e9e dans ces zones (IV<\/strong>).<\/span><\/p>\n

Une exception particuli\u00e8re est toutefois admise pour le d\u00e9veloppement des am\u00e9nagements touristiques via le r\u00e9gime des unit\u00e9s touristiques nouvelles (V<\/strong>).<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

II. Le principe de l\u2019urbanisation en continuit\u00e9<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Dans les communes soumises \u00e0 la loi Montagne, le principe est que l’urbanisation doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e en continuit\u00e9 avec les bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants[3]<\/a>.<\/span><\/p>\n

D\u00e8s lors, les constructions ne peuvent \u00eatre autoris\u00e9es qu\u2019au sein des bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants ou en continuit\u00e9 avec ces derniers. Il s\u2019agit, comme expos\u00e9, de lutter contre le mitage, et donc d\u2019\u00e9viter une urbanisation isol\u00e9e.<\/span><\/p>\n

Ces dispositions sont directement opposables aux demandes de permis de construire, quand bien m\u00eame la commune serait pourvue d\u2019un PLU[4]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Ce principe de l\u2019urbanisation en continuit\u00e9 pose essentiellement deux probl\u00e8mes.<\/span><\/p>\n

Le premier est li\u00e9 au fait de savoir si un projet de construction s\u2019int\u00e8gre, \u00e0 tout le moins, \u00e0 un groupe de construction existant (les termes de bourgs, villages et hameaux faisant r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 des groupes d\u2019habitations plus importantes).<\/span><\/p>\n

Depuis la loi du 18 ao\u00fbt 2026, la notion de groupes de constructions existants ne renvoie plus aux seuls groupes de constructions de type traditionnel ou d\u2019habitation. Il peut donc d\u00e9sormais s\u2019agir de tout type de groupe de construction existant, comme artisanal ou commercial. \u00a0<\/span><\/p>\n

Il n\u2019en demeure pas moins que les constructions existantes doivent constituer \u00ab\u00a0un groupe<\/em>\u00a0\u00bb.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Selon la jurisprudence, l\u2019existence d\u2019un tel groupe suppose plusieurs constructions qui, eu \u00e9gard notamment \u00e0 leurs caract\u00e9ristiques, \u00e0 leur implantation les unes par rapport aux autres et \u00e0 l’existence de voies et de r\u00e9seaux, peuvent \u00eatre per\u00e7ues comme appartenant \u00e0 un m\u00eame ensemble[5]<\/a>.<\/span><\/p>\n

A titre d\u2019exemple, a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9e comme constituant un groupe, une douzaine de constructions resserr\u00e9es, espac\u00e9es les unes des autres d’une trentaine de m\u00e8tres environ et desservies par la m\u00eame voie[6]<\/a>.<\/span><\/p>\n

En revanche, n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9e comme constituant un groupe, une dizaine de constructions espac\u00e9es les unes des autres et implant\u00e9es essentiellement de mani\u00e8re lin\u00e9aire et sans structuration particuli\u00e8re d’urbanisation[7]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Le deuxi\u00e8me probl\u00e8me est le fait de savoir si le projet de construction est r\u00e9alis\u00e9 en continuit\u00e9, avec les bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants.<\/span><\/p>\n

Le principe de continuit\u00e9 s\u2019appr\u00e9cie en int\u00e9grant les caract\u00e9ristiques locales de l’habitat traditionnel, les constructions implant\u00e9es, l’existence de voies et r\u00e9seaux et les coupures physiques[8]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Ces \u00e9l\u00e9ments doivent permettre de v\u00e9rifier si le projet s\u2019int\u00e8gre dans un ensemble existant[9]<\/a>.<\/span><\/p>\n

A titre d\u2019exemple, a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme situ\u00e9 en continuit\u00e9 d\u2019un groupe de constructions\u00a0existant, un terrain situ\u00e9 \u00e0 une trentaine de m\u00e8tres de ce groupe[10]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Mais \u00e0 l\u2019inverse, n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme s\u2019implantant en continuit\u00e9 d\u2019un groupe de constructions existant, un terrain certes situ\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 de celui-ci mais s\u00e9par\u00e9 de ce dernier par une route d\u00e9partementale[11]<\/a>.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

III. Les d\u00e9rogations au principe de l\u2019urbanisation en continuit\u00e9<\/span> <\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Il existe principalement trois exceptions \u00e0 l\u2019interdiction de construire en dehors des bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants[12]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Premi\u00e8rement, lorsqu\u2019il s\u2019agit de proc\u00e9der \u00e0 l’adaptation, la r\u00e9fection, le changement de destination, ou \u00e0 l’extension limit\u00e9e des constructions existantes.<\/span><\/p>\n

Deuxi\u00e8mement, lorsqu\u2019il s\u2019agit de r\u00e9aliser une construction annexe \u00e0 une construction principale d\u00e9j\u00e0 existante, sous r\u00e9serve qu\u2019elle soit limit\u00e9e dans ses dimensions et en proportion par rapport \u00e0 la construction existante[13]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Un projet d\u2019annexes pr\u00e9sentant au total une surface de plancher de 54 m\u00b2 a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 de taille limit\u00e9e d\u00e8s lors que la construction principale disposait d\u2019une surface de plancher de 281,90 m\u00b2 et que son implantation \u00e9tait situ\u00e9e \u00e0 proximit\u00e9 de la construction principale.[14]<\/a><\/span><\/p>\n

Troisi\u00e8mement, lorsqu\u2019il s\u2019agit de la r\u00e9alisation d’installations ou d’\u00e9quipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habit\u00e9es.<\/span><\/p>\n

Tel peut \u00eatre le cas pour la construction de parcs \u00e9oliens[15]<\/a>.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

IV. Les constructions admises au sein des terres n\u00e9cessaires au maintien et au d\u00e9veloppement des activit\u00e9s agricoles, pastorales et foresti\u00e8res<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

En zone de montagne, les terres n\u00e9cessaires au maintien et au d\u00e9veloppement des activit\u00e9s agricoles, pastorales et foresti\u00e8res, en particulier les terres qui se situent dans les fonds de vall\u00e9e, doivent \u00eatre pr\u00e9serv\u00e9es[16]<\/a>.<\/span><\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Par cons\u00e9quent, il n\u2019est en principe pas possible d\u2019y r\u00e9aliser des constructions.<\/span><\/p>\n

Mais il existe quelques exceptions \u00e0 cette interdiction.<\/span><\/p>\n

Sont ainsi autoris\u00e9s, sous certaines conditions, notamment les constructions n\u00e9cessaires aux activit\u00e9s agricoles, les \u00e9quipements sportifs li\u00e9s \u00e0 la pratique du ski ou la reconstruction d’anciens chalets d’alpage, m\u00eame \u00e0 l\u2019\u00e9tat de ruine.<\/span><\/p>\n

Dans le m\u00eame sens enfin, les parties naturelles des rives des plans d’eau naturels ou artificiels d’une superficie inf\u00e9rieure \u00e0 mille hectares sont prot\u00e9g\u00e9es sur une distance de trois cents m\u00e8tres \u00e0 compter de la rive[17]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Par cons\u00e9quent, il n\u2019est en principe pas possible d\u2019y r\u00e9aliser des constructions.<\/span><\/p>\n

Mais il existe quelques exceptions \u00e0 cette interdiction.<\/span><\/p>\n

Sont ainsi autoris\u00e9s, sous certaines conditions, notamment les b\u00e2timents \u00e0 usage agricole ou la construction de b\u00e2timents nouveaux \u00e0 usage d’habitation \u00e0 l’int\u00e9rieur du p\u00e9rim\u00e8tre regroupant les b\u00e2timents d’une ancienne exploitation agricole.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

V. La possibilit\u00e9 de r\u00e9aliser des constructions au sein des unit\u00e9s touristiques nouvelles<\/u><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

La loi Montagne est venue pr\u00e9voir une exception au principe de l\u2019urbanisation en continuit\u00e9 : les unit\u00e9s touristiques nouvelles[18]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Il s\u2019agit d\u2019une proc\u00e9dure autorisant sous certaines conditions les op\u00e9rations d\u2019am\u00e9nagements touristiques d\u2019une certaine ampleur.<\/span><\/p>\n

Cela vise par exemple les op\u00e9rations de cr\u00e9ation, sur une surface de plancher totale sup\u00e9rieure \u00e0 500 m\u00e8tres carr\u00e9s, d’h\u00e9bergements touristiques ou d’\u00e9quipements touristiques.<\/span><\/p>\n

La cr\u00e9ation d\u2019une unit\u00e9 touristique nouvelle ob\u00e9it toutefois \u00e0 de nombreuses conditions, dont le non-respect est susceptible d\u2019entrainer l\u2019ill\u00e9galit\u00e9 de l\u2019unit\u00e9 touristique nouvelle et du permis de construire d\u00e9livr\u00e9 sur la base de celle-ci.<\/span><\/p>\n

A ainsi \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e ill\u00e9gale la cr\u00e9ation d\u2019une unit\u00e9 touristique nouvelle, pour la r\u00e9alisation d’un ensemble h\u00f4telier de luxe, sur la rive sud du lac de Tignes d\u00e8s lors notamment que le dossier \u00e9tait tr\u00e8s laconique sur les effets que le projet \u00e9tait susceptible d\u2019avoir sur une ZNIEFF et une zone Natura 2000, notamment en ce qui concerne la pr\u00e9servation de la zone humide concern\u00e9e. Il s\u2019av\u00e9rait \u00e9galement \u00e9vasif sur la consommation en eau et la gestion des eaux us\u00e9es alors m\u00eame que cela risquait d\u2019entrainer un d\u00e9passement des capacit\u00e9s des infrastructures existantes[19]<\/a>.<\/span><\/p>\n

Dans le m\u00eame sens a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9e ill\u00e9gale l’implantation d’un village de vacances \u00ab\u00a0Club Med\u00a0\u00bb sur le territoire de la commune de Valloire d\u00e8s lors notamment que son implantation \u00e9tait pr\u00e9vue dans un secteur identifi\u00e9 comme un r\u00e9servoir de biodiversit\u00e9 par le sch\u00e9ma r\u00e9gional de coh\u00e9rence \u00e9cologique, au sein d’une entit\u00e9 paysag\u00e8re \u00e0 prot\u00e9ger et valoriser[20]<\/a>.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

***<\/span><\/strong><\/p>\n

[1]<\/a> Article 3 de loi n\u00b0 85-30 du 9 janvier 1985 relative au d\u00e9veloppement et \u00e0 la protection de la montagne<\/a><\/span><\/p>\n

[2]<\/a> Article L. 122-2 du code de l\u2019urbanisme<\/a><\/span><\/p>\n

[3]<\/a> Article L. 122-5 du code de l\u2019urbanisme\u00a0<\/a>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

[4]<\/a> CAA Lyon, 12 avril 2022, n\u00b0 20LY01513<\/a><\/span><\/p>\n

[5]<\/a> CE, 2 octobre 2019, n\u00b0 418666<\/a><\/span><\/p>\n

[6]<\/a> CAA Lyon, 25 janvier 2022, n\u00b0 21LY00615<\/a><\/span><\/p>\n

[7]<\/a> CAA Lyon, 7 novembre 2023, n\u00b0 21LY04304<\/a><\/span><\/p>\n

[8]<\/a> Article L. 122-5-1 du code de l\u2019urbanisme<\/a>.<\/span><\/p>\n

[9]<\/a> CAA Marseille, 2 juillet 2026, n\u00b0 25MA03684<\/a><\/span><\/p>\n

[10]<\/a> CAA Lyon, 26 juillet 2022, n\u00b0 22LY00189<\/a><\/span><\/p>\n

[11]<\/a> CAA Lyon, 1er f\u00e9vrier 2024, n\u00b0 22LY02032<\/a><\/span><\/p>\n

[12]<\/a> Article L. 122-5 du code de l\u2019urbanisme<\/a><\/span><\/p>\n

[13]<\/a> CE, 12 juin 2023, n\u00b0 466725<\/a><\/span><\/p>\n

[14]<\/a> CAA Lyon, 11 juin 2024, n\u00b0 23LY02044<\/a><\/span><\/p>\n

[15]<\/a> CE, 16 juin 2010, n\u00b0 311840<\/a><\/span><\/p>\n

[16]<\/a> Articles L. 122-10<\/a> et L. 122-11<\/a> du code de l\u2019urbanisme<\/span><\/p>\n

[17]<\/a> Article L. 122-12 du code de l\u2019urbanisme<\/a><\/span><\/p>\n

[18]<\/a> Articles L. 122-16 et suivants du code de l\u2019urbanisme<\/a><\/span><\/p>\n

[19]<\/a> CAA Lyon, 15 novembre 2016, n\u00b0 14LY03771<\/a><\/span><\/p>\n

[20]<\/a> CAA Lyon, 9 juillet 2025, n\u00b0 23LY02613<\/a><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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