L’instruction des permis de construire en zone de montagne est strictement encadrée par les règles d’urbanisme issues de la loi Montagne, qui imposent notamment le principe d’urbanisation en continuité. Cette note décrypte les conditions d’obtention de ces autorisations d’urbanisme et les dérogations légales possibles.
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Les zones de montagne se caractérisent par des handicaps significatifs entraînant des conditions de vie plus difficiles et restreignant l’exercice de certaines activités économiques[1].
Bénéficiant toutefois d’une richesse et d’une diversité particulières, elles connaissent un véritable attrait, qui engendre une pression touristique et foncière importante. Cette pression, aggravée par le dérèglement climatique, est de nature à porter atteinte à leurs ressources et à leur écosystème.
C’est pourquoi l’urbanisme en montagne est encadré par des dispositions législatives particulières issues de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, dite loi Montagne.
Les dispositions relatives à la loi Montagne sont applicables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, installations ou aménagements[2].
Ces dispositions encadrent les modalités d’urbanisation des communes situées en zone de montagne. Elles sont codifiées aux articles L. 122-1 et suivants du code de l’urbanisme.
L’objet de la présente note est d’étudier les conditions d’examen d’une demande de permis de construire dont le terrain d’assiette est soumis à la loi Montagne.
I. Qu’est-ce que la loi Montagne ?
La loi Montagne vise à encadrer l’urbanisation en zone de montagne. La liste des communes soumise totalement ou partiellement à la loi Montagne est fixée par arrêté ministériel. Relevons simplement que les zones de montagne couvrent non seulement les massifs des Alpes et des Pyrénées, mais aussi par exemple les massifs central, vosgien ou corse.
La loi Montagne a pour objectif de lutter contre le mitage et donc de limiter l’étalement urbain. Ainsi le principe est que l’urbanisation doit être réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants (II), sauf exceptions (III).
Il s’agit de préserver les espaces naturels, paysages et milieux caractéristiques de la montagne. De sorte qu’aucune construction ne peut, sous certaines réserves, être édifiée dans ces zones (IV).
Une exception particulière est toutefois admise pour le développement des aménagements touristiques via le régime des unités touristiques nouvelles (V).
II. Le principe de l’urbanisation en continuité
Dans les communes soumises à la loi Montagne, le principe est que l’urbanisation doit être réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants[3].
Dès lors, les constructions ne peuvent être autorisées qu’au sein des bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants ou en continuité avec ces derniers. Il s’agit, comme exposé, de lutter contre le mitage, et donc d’éviter une urbanisation isolée.
Ces dispositions sont directement opposables aux demandes de permis de construire, quand bien même la commune serait pourvue d’un PLU[4].
Ce principe de l’urbanisation en continuité pose essentiellement deux problèmes.
Le premier est lié au fait de savoir si un projet de construction s’intègre, à tout le moins, à un groupe de construction existant (les termes de bourgs, villages et hameaux faisant référence à des groupes d’habitations plus importantes).
Depuis la loi du 18 août 2026, la notion de groupes de constructions existants ne renvoie plus aux seuls groupes de constructions de type traditionnel ou d’habitation. Il peut donc désormais s’agir de tout type de groupe de construction existant, comme artisanal ou commercial.
Il n’en demeure pas moins que les constructions existantes doivent constituer « un groupe ».
Selon la jurisprudence, l’existence d’un tel groupe suppose plusieurs constructions qui, eu égard notamment à leurs caractéristiques, à leur implantation les unes par rapport aux autres et à l’existence de voies et de réseaux, peuvent être perçues comme appartenant à un même ensemble[5].
A titre d’exemple, a été considérée comme constituant un groupe, une douzaine de constructions resserrées, espacées les unes des autres d’une trentaine de mètres environ et desservies par la même voie[6].
En revanche, n’a pas été considérée comme constituant un groupe, une dizaine de constructions espacées les unes des autres et implantées essentiellement de manière linéaire et sans structuration particulière d’urbanisation[7].
Le deuxième problème est le fait de savoir si le projet de construction est réalisé en continuité, avec les bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants.
Le principe de continuité s’apprécie en intégrant les caractéristiques locales de l’habitat traditionnel, les constructions implantées, l’existence de voies et réseaux et les coupures physiques[8].
Ces éléments doivent permettre de vérifier si le projet s’intègre dans un ensemble existant[9].
A titre d’exemple, a été considéré comme situé en continuité d’un groupe de constructions existant, un terrain situé à une trentaine de mètres de ce groupe[10].
Mais à l’inverse, n’a pas été considéré comme s’implantant en continuité d’un groupe de constructions existant, un terrain certes situé à proximité de celui-ci mais séparé de ce dernier par une route départementale[11].
III. Les dérogations au principe de l’urbanisation en continuité
Il existe principalement trois exceptions à l’interdiction de construire en dehors des bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants[12].
Premièrement, lorsqu’il s’agit de procéder à l’adaptation, la réfection, le changement de destination, ou à l’extension limitée des constructions existantes.
Deuxièmement, lorsqu’il s’agit de réaliser une construction annexe à une construction principale déjà existante, sous réserve qu’elle soit limitée dans ses dimensions et en proportion par rapport à la construction existante[13].
Un projet d’annexes présentant au total une surface de plancher de 54 m² a été jugé de taille limitée dès lors que la construction principale disposait d’une surface de plancher de 281,90 m² et que son implantation était située à proximité de la construction principale.[14]
Troisièmement, lorsqu’il s’agit de la réalisation d’installations ou d’équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées.
Tel peut être le cas pour la construction de parcs éoliens[15].
IV. Les constructions admises au sein des terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles, pastorales et forestières
En zone de montagne, les terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles, pastorales et forestières, en particulier les terres qui se situent dans les fonds de vallée, doivent être préservées[16].
Par conséquent, il n’est en principe pas possible d’y réaliser des constructions.
Mais il existe quelques exceptions à cette interdiction.
Sont ainsi autorisés, sous certaines conditions, notamment les constructions nécessaires aux activités agricoles, les équipements sportifs liés à la pratique du ski ou la reconstruction d’anciens chalets d’alpage, même à l’état de ruine.
Dans le même sens enfin, les parties naturelles des rives des plans d’eau naturels ou artificiels d’une superficie inférieure à mille hectares sont protégées sur une distance de trois cents mètres à compter de la rive[17].
Par conséquent, il n’est en principe pas possible d’y réaliser des constructions.
Mais il existe quelques exceptions à cette interdiction.
Sont ainsi autorisés, sous certaines conditions, notamment les bâtiments à usage agricole ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation à l’intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole.
V. La possibilité de réaliser des constructions au sein des unités touristiques nouvelles
La loi Montagne est venue prévoir une exception au principe de l’urbanisation en continuité : les unités touristiques nouvelles[18].
Il s’agit d’une procédure autorisant sous certaines conditions les opérations d’aménagements touristiques d’une certaine ampleur.
Cela vise par exemple les opérations de création, sur une surface de plancher totale supérieure à 500 mètres carrés, d’hébergements touristiques ou d’équipements touristiques.
La création d’une unité touristique nouvelle obéit toutefois à de nombreuses conditions, dont le non-respect est susceptible d’entrainer l’illégalité de l’unité touristique nouvelle et du permis de construire délivré sur la base de celle-ci.
A ainsi été jugée illégale la création d’une unité touristique nouvelle, pour la réalisation d’un ensemble hôtelier de luxe, sur la rive sud du lac de Tignes dès lors notamment que le dossier était très laconique sur les effets que le projet était susceptible d’avoir sur une ZNIEFF et une zone Natura 2000, notamment en ce qui concerne la préservation de la zone humide concernée. Il s’avérait également évasif sur la consommation en eau et la gestion des eaux usées alors même que cela risquait d’entrainer un dépassement des capacités des infrastructures existantes[19].
Dans le même sens a été jugée illégale l’implantation d’un village de vacances « Club Med » sur le territoire de la commune de Valloire dès lors notamment que son implantation était prévue dans un secteur identifié comme un réservoir de biodiversité par le schéma régional de cohérence écologique, au sein d’une entité paysagère à protéger et valoriser[20].
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[1] Article 3 de loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne
[2] Article L. 122-2 du code de l’urbanisme
[3] Article L. 122-5 du code de l’urbanisme
[4] CAA Lyon, 12 avril 2022, n° 20LY01513
[5] CE, 2 octobre 2019, n° 418666
[6] CAA Lyon, 25 janvier 2022, n° 21LY00615
[7] CAA Lyon, 7 novembre 2023, n° 21LY04304
[8] Article L. 122-5-1 du code de l’urbanisme.
[9] CAA Marseille, 2 juillet 2026, n° 25MA03684
[10] CAA Lyon, 26 juillet 2022, n° 22LY00189
[11] CAA Lyon, 1er février 2024, n° 22LY02032
[12] Article L. 122-5 du code de l’urbanisme
[13] CE, 12 juin 2023, n° 466725
[14] CAA Lyon, 11 juin 2024, n° 23LY02044
[15] CE, 16 juin 2010, n° 311840
[16] Articles L. 122-10 et L. 122-11 du code de l’urbanisme
[17] Article L. 122-12 du code de l’urbanisme
[18] Articles L. 122-16 et suivants du code de l’urbanisme
[19] CAA Lyon, 15 novembre 2016, n° 14LY03771
[20] CAA Lyon, 9 juillet 2025, n° 23LY02613
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