Le contentieux des permis de construire ne repose pas sur un délai de recours unique, mais sur une pluralité de délais que cette note se propose d’analyser.
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Une fois son permis de construire obtenu, le demandeur doit veiller à procéder à son affichage.
Cet affichage déclenche en effet le délai de recours de deux mois dont disposent les tiers, en particulier les voisins, pour contester le permis de construire obtenu.
Mais ce délai de principe de deux mois n’est pas le seul délai applicable. D’autres délais peuvent venir se substituer à celui-ci, en particulier lorsque l’affichage est irrégulier.
La méconnaissance des règles applicables aux délais de recours contre les permis de construire peut-être une source d’insécurité juridique pour le bénéficiaire du permis de construire. Une absence d’affichage ou un affichage non conforme, par exemple, peuvent laisser la porte ouverte à un recours même après l’achèvement de la construction.
La présente note aura donc pour objet de détailler les différents délais applicables aux recours contre les permis de construire.
En effet, le délai pour contester un permis de construire est en principe de deux mois à compter de l’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain (1).
Mais lorsque l’affichage fait défaut ou est irrégulier (2), un délai plus long est applicable (3).
Relevons enfin qu’un délai encore différent est applicable en présence d’un permis de construire obtenu frauduleusement (4).
1/ Un délai de recours contre le permis de construire en principe de deux mois à compter de l’affichage du panneau de permis de construire
Le délai de recours contre un permis de construire est deux mois à compter de l’affichage sur le terrain du panneau de permis de construire (article R. 600-2 du code de l’urbanisme).
Précisons à ce sujet que s’il est possible de former un recours gracieux contre un permis de construire, avant de saisir le tribunal administratif, un tel recours n’a pas pour effet d’interrompre le délai de recours contentieux (article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme).
Par conséquent, l’exercice d’un recours gracieux ne doit pas dispenser le tiers de former un recours contentieux devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois suivant l’affichage du panneau de permis de construire, même si l’autorité administrative n’a pas répondu à son recours gracieux.
Quoi qu’il en soit, pour ce délai de deux mois puisse courir, l’affichage doit répondre à certaines conditions.
2/ Un délai de recours de deux mois qu’en présence d’un affichage régulier
2.1/ Un affichage continu sur une période de deux mois
En premier lieu, ce délai de deux mois n’est applicable que si le panneau d’affichage fait l’objet d’un affichage continu pendant une période de deux mois
Autrement dit, le délai de recours de deux mois n’est pas applicable si la continuité de l’affichage fait défaut.
Sur ce point, la charge de la preuve pèse sur le bénéficiaire du permis de construire.
Un seul constat d’huissier peut ainsi s’avérer insuffisant si la continuité de l’affichage est contestée (CE, 27 juillet 2005, n° 278337).
Ainsi en est-il lorsque de nombreux témoignages font état de l’absence du panneau postérieurement à la date du premier constat réalisé (CAA Marseille, 16 octobre 2025, n° 24MA01058).
2.2/ Un affichage visible et lisible depuis l’extérieur
En deuxième lieu, le panneau d’affichage doit être installé sur le terrain du projet de manière visible de l’extérieur.
Il doit en ce sens être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public (Articles R. 424-15 et A. 424-18 du code de l’urbanisme).
Ainsi, un panneau affiché sur une voie privée non ouverte à la circulation du public a été considéré comme non visible depuis la voie publique (CAA Nantes, 22 décembre 2011, n° 10NT01324). Dans le même sens, a été jugé non visible depuis la voie publique un panneau en retrait d’une limite de propriété si bien que pour lire les mentions du panneau d’affichage, il était nécessaire de pénétrer dans la propriété (CAA Marseille, 22 février 2016, n° 15MA01582)
De plus, comme indiqué, les informations figurant sur le panneau d’affichage doivent pouvoir être lisibles par le public.
Cette illisibilité peut se produire lorsque le panneau est placé trop haut par rapport à la voie de circulation (CAA Paris, 15 octobre 2025, n° 23PA04967). Elle peut aussi se produire lorsque le panneau est obstrué par divers éléments posés devant, comme un tasseau de bois (CAA Marseille, 19 septembre 2022, n° 20MA02397).
2.3/ Un affichage devant comporter des mentions obligatoires
En troisième lieu, le panneau d’affichage doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires.
2.3.1/ Des mentions obligatoires relatives au permis de construire
D’une part, ces mentions doivent porter sur le projet de construction (nature, hauteur, surface, etc.) et sur l’arrêté de permis de construire lui-même (date et numéro du permis, adresse de la mairie, nom du bénéficiaire, etc.).
Pour autant, une erreur affectant l’une des mentions obligatoires ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur présente un caractère substantiel (CE 16 octobre 2019, n° 419756).
En effet, les mentions obligatoires doivent permettre aux tiers, à la seule lecture du panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet pour pouvoir, le cas échéant, aller prendre connaissance du dossier en mairie et décider, ensuite, de former ou non un recours.
Ainsi, une erreur affectant une mention obligatoire ne fait obstacle au déclenchement du délai de recours que si elle est de nature à empêcher les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet ou d’identifier le permis et l’administration à laquelle il convient de s’adresser pour consulter le dossier.
En ce sens, l’affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou comporte une erreur substantielle (CE, 28 novembre 2024, n° 475461). Constitue à ce titre une erreur substantielle, un panneau indiquant une hauteur de 4 mètres pour un projet dont la hauteur était en réalité de 5, 92 mètres (CAA Paris, 18 septembre 2025, n° 24PA04895). En revanche, ne constitue pas une erreur substantielle la mention d’une hauteur de 7, 45 mètres pour un projet mesurant en réalité 7, 90 mètres (CAA Douai, 11 septembre 2018, n° 18DA01823).
A l’inverse, n’est pas considéré comme présentant un caractère substantiel l’affichage qui ne comporte pas le nom du bénéficiaire du permis de construire (CE 14 novembre 2003, n° 254003).
2.3.2/ Des mentions obligatoires relatives aux voies et délais de recours
D’autre part, ces mentions doivent porter sur les voies et délais de recours.
Elles sont indispensables pour permettre aux tiers de préserver leurs droits. Par conséquent, l’absence des mentions relatives aux voies et délais de recours ou le caractère illisible de ces mentions empêche l’enclenchement du délai de recours vis-à-vis des tiers. Ceci quand bien même le panneau comporterait les mentions relatives au projet et à l’arrêté de permis de construire (CAA Marseille, 12 décembre 2023, n° 22MA00444).
3- Un délai de recours différent en l’absence d’affichage ou en présence d’un affichage irrégulier
L’absence d’affichage du panneau de permis de construire ne fait pas courir le délai de recours contentieux de deux mois pour contester un permis de construire.
Il en va de même lorsque bien qu’affiché le panneau de permis de construire est irrégulier (irrégularité dans l’affichage ou dans les mentions que doit comporter le panneau).
Pour autant, le délai de recours n’est pas forcément illimité dans le temps.
Il faut à ce titre faire une distinction selon que l’irrégularité porte sur l’affichage et les mentions relatives au permis de construire ou sur les mentions relatives aux voies et délais de recours.
3.1- Le délai de recours en l’absence d’affichage ou en cas d’erreur sur les mentions relatives au permis de construire
En l’absence d’affichage du panneau de permis de construire ou d’irrégularité dans cet affichage (affichage non continu ou affichage non visible et lisible depuis l’extérieur), le délai de recours contre le permis de construire ne sera pas limité dans le temps.
Dans le même sens, en présence d’un panneau d’affichage régulier mais présentant une erreur substantielle dans les mentions, le délai de recours contre le permis de construire ne sera pas limité dans le temps.
Autrement dit, dans ces deux hypothèses, il sera possible de former un recours contre le permis de construire aussi longtemps que la construction ne se sera pas achevée. Il sera ainsi possible de former un recours contre le permis de construire même cinq ans après sa délivrance.
Toutefois, à compter de l’achèvement de la construction objet du permis de construire, le délai de recours s’éteindra au bout de six mois (article R. 600-3 du code de l’urbanisme).
3.2- Le délai de recours en l’absence d’affichage des délais et voies de recours
En présence d’un panneau d’affichage régulier mais ne mentionnant pas les voies et délais de recours, le délai de recours sera en principe d’un an à compter de l’affichage en cause (CE, 9 novembre 2018, n° 409872).
De plus, comme précédemment, à compter de l’achèvement de la construction objet du permis de construire, le délai de recours s’éteindra au bout de six mois (article R. 600-3 du code de l’urbanisme).
4- Un délai particulier pour les demandes de retrait fondées sur la fraude
Un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut, à tout moment, être retiré (article L. 241-2 du CRPA).
Il en va de même s’agissant des permis de construire obtenus frauduleusement, qui peuvent être retirés sans limite dans le temps (CE, 16 août 2018, n° 412663), y compris donc une fois la construction achevée.
En matière de permis de construire, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le demandeur a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité de son projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme (CE, 15 octobre 2025, n° 476295).
Tel peut être le cas lorsque le demandeur a fait croire à l’autorité administrative que sa demande de permis de construire portait sur une construction existante (pour bénéficier des règles dérogatoires du PLU) alors qu’il n’existait pas de construction (CE, 11 mars 2024, n° 464257).
Un tiers peut ainsi, à tout moment, demander à l’autorité administrative de procéder au retrait d’un permis de construire obtenu frauduleusement. Si celle-ci refuse, un recours pourra être formé contre cette décision. Il reviendra alors au juge, si la fraude est établie, de contrôler que l’appréciation de l’autorité administrative sur l’opportunité de procéder ou non au retrait n’est pas entachée d’erreur manifeste. Pour ce faire, il prendra notamment en compte la gravité de la fraude et les atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien du permis litigieux soit de son retrait (CE 5 février 2018, n° 407149).
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