Destinés à mettre sa propriété en location, sur une courte durée, via des plateformes comme Airbnb, les meublés de tourisme sont soumis à autorisation dans certaines communes. Le refus de délivrer une telle autorisation peut faire l’objet d’un recours dont nous présenterons les modalités dans le cadre de la présente note.
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Les logements dits Airbnb sont pour l’essentiel des meublés de tourisme.
En effet, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (Article L.324-1-1 du code du tourisme).
L’essor considérable des locations Airbnb a conduit les pouvoir publics, au cours de ces dernières années, à encadrer drastiquement la réglementation sur les meublés de tourisme.
Afin de mieux réguler la location de meublés de tourisme, les communes ont ainsi la possibilité de soumettre à une autorisation préalable les nouveaux meublés de tourisme.
Cette autorisation peut non seulement porter sur les locaux à usage d’habitation.
Mais elle peut aussi porter sur les locaux autres que les habitations, comme les locaux commerciaux.
Autrement dit, les communes ont la possibilité de soumettre à une autorisation préalable tout type de meublé de tourisme, que ce meublé soit issu d’un local à usage d’habitation ou d’un local à usage commercial.
Lorsqu’un tel encadrement est mis en place, pour être autorisée, la demande de meublé de tourisme devra être soit conforme à la procédure prévue par le code de la construction et de l’habitation, pour les locaux à usage d’habitation, soit à la procédure d’autorisation prévue par le code du tourisme, pour tous les autres locaux.
Et ce n’est que si la demande n’est pas conforme aux règles prévues par l’une des deux procédures précitées qu’elle pourra être refusée.
La règlementation relative aux autorisations de meublés de tourisme est assez récente. C’est pourquoi, l’objet de cette note consistera à présenter les principales règles à connaître pour contester utilement un tel refus.
1/ Vérifier que le délai d’instruction a bien été respecté
Quel est le délai dont dispose la commune pour se prononcer sur la demande de meublé de tourisme ?
Le délai d’instruction diffère selon la nature du local dont il est demandé la transformation en meublé de tourisme.
Il existe deux catégories de locaux : les locaux à usage d’habitation et les autres locaux.
Pour les locaux à usage d’habitation, le délai d’instruction est de deux mois (Article L. 231-1 du CRPA).
Pour les autres locaux, il faut faire une distinction selon la destination du local objet de la demande.
En effet, seuls locaux à destination commerciale sont considérés comme pouvant être utilisés en meublé de tourisme (Article R. 324-1-4 du code du tourisme).
Par conséquent, si le local à une destination commerciale, le délai d’instruction sera de deux mois (Articles R. 324-1-6 du code du tourisme et L. 231-1 du CRPA).
S’il ne s’agit pas d’un local à destination commerciale, la demande de transformation en meublé de tourisme devra également emporter une demande de changement de destination, pour être donc commerciale. Dès lors, si le changement de destination est soumis à une simple déclaration préalable, le délai d’instruction sera de deux mois, en principe. En revanche, si le changement de destination est soumis à un permis de construire, le délai d’instruction sera de trois mois, en principe (Article R. 324-1-7 du code du tourisme).
Pourquoi vérifier que le délai d’instruction a bien été respecté ?
Le demandeur bénéficie d’une autorisation tacite d’acceptation si aucun refus ne lui est notifié dans le délai d’instruction de la demande (Articles L. 231-1 du CRPA et R. 424-1 du code de l’urbanisme).
Par conséquent, si un refus est notifié au-delà de ce délai celui-ci est en principe illégal.
Ce refus tardif sera toutefois considéré comme légal si la procédure applicable au retrait des décisions administratives a été respectée (articles L. 242-1 du CRPA et L. 424-5 du code de l’urbanisme).
Dans le cas contraire, le refus illégal sera annulé et la commune sera tenue de délivrer l’autorisation sollicitée (TA Paris, 5 juillet 2024, n° 2216739).
2/ Vérifier que le refus ne se fonde pas sur une demande de pièce illégale
Les pièces susceptibles d’être demandées pour la création d’un meublé de tourisme sont limitativement énoncées par les dispositions réglementaires applicables.
Ces pièces varient selon la nature de la demande.
Principalement, il existe trois catégories de demande :
– Les locaux à usage d’habitation ;
– Les locaux à usage autre que l’habitation et à destination commerciale ;
– Les locaux à usage autre que l’habitation et à destination autre que commerciale.
Ainsi, un refus de meublé de tourisme qui se fonderait sur une pièce non exigible serait illégal.
Dans le même sens, le fait de ne pas produire ou compléter une pièce non prévue par les textes ne peut entrainer un refus.
A titre d’exemple, un refus d’autorisation fondé sur le fait que le demandeur ne justifiait pas de l’obtention de l’accord de la copropriété a été jugé illégal. En effet, les textes réglementaires ne prévoient pas que le dossier de demande devrait contenir l’accord de la copropriété (TA Nice, 25 septembre 2025, n° 2106656 – TA de Grenoble 11 juillet 2023, n° 2302730).
Autre exemple, a été jugé illégal le refus fondé sur le fait que la demande ne comportait pas les pièces requises pour une demande de changement de destination alors que celle-ci n’emportait pas un changement de destination (TA Paris, 24 juin 2025, n° 2310979).
3/ Vérifier que le refus est bien fondé sur le non-respect du règlement municipal
Les communes qui souhaitent soumettre à autorisation la location des meublés de tourisme doivent adopter un règlement venant fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations.
C’est sur la base de ce règlement municipal que les autorisations de meublés de tourisme doivent être accordées ou refusées.
Et le non-respect de ce règlement doit être établi.
A titre d’exemple, pour les meublés de tourisme portant sur des locaux à usage autre que d’habitation, le règlement municipal de la ville de Paris dispose qu’ils ne doivent pas entraîner de nuisances, notamment sonores, pour l’environnement urbain.
Pour autant, cette règle ne saurait justifier un refus simplement parce que le local à louer serait susceptible d’accueillir huit personnes et qu’il ne disposerait pas d’une entrée indépendante au sein de la copropriété. Dans cette affaire, le juge à considéré que ces circonstances ne caractérisaient pas un risque de nuisances, notamment au sein de la copropriété de l’immeuble concerné (CAA Paris, 3 juillet 2025, n° 24PA05510).
4/ Vérifier que le refus n’est pas fondé sur un règlement municipal illégal
Le règlement municipal sur la base duquel a été pris le refus d’autorisation doit lui aussi être conforme aux dispositions législatives applicables. Autrement, son illégalité entrainerait également celle portant sur la décision de refus.
Trois catégories de règlement peuvent s’appliquer selon la nature des locaux.
– Les locaux à usage d’habitation dans le cadre d’un régime d’autorisation permanent (4.1) ;
– Les locaux à usage d’habitation dans le cadre d’un régime d’autorisation temporaire (4.2) ;
– Les locaux à usage autre que l’habitation (4.3).
4.1-
S’agissant de la mise en location des locaux à usage d’habitation, à titre permanent, les règles d’attribution doivent être liées à des objectifs de mixité sociale, en lien notamment avec la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.
A titre d’exemple le règlement de la ville de la Rochelle, qui prévoyait l’interdiction de délivrance de toute autorisation de changement d’usage pour les logements d’une surface habitable inférieure à 35 m² de surface de plancher a été jugé illégal. Rien ne justifiait selon le juge une telle restriction (TA Poitiers, 26 septembre 2025, n° 2203180).
En revanche, un règlement peut soumettre à compensation la transformation d’un local à usage d’habitation en meublé de tourisme. Concrètement cela signifie que la demande devra prévoir la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation. Ainsi, le règlement de la communauté d’agglomération du Pays basque qui conditionne les autorisations à une compensation a été jugé légal (CAA Bordeaux, 27 mars 2025, n° 22BX02899).
4.2-
S’agissant de la mise en location des locaux à usage d’habitation, à titre temporaire, les règles d’attribution peuvent notamment porter sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation (en lien toujours avec la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements).
A titre d’exemple le règlement de la ville de la Rochelle, qui excluait les personnes morales du bénéfice du régime d’autorisation temporaire de changement d’usage a été jugé illégal car cette exclusion n’était pas justifiée par des critères objectifs et rationnels en rapport avec les buts poursuivis (TA Poitiers, 26 septembre 2025, n° 2203180).
En revanche, un règlement peut instituer des quotas d’autorisation (cette possibilité ne concerne que les locaux à usage d’habitation, à titre temporaire). Ainsi, le règlement de la ville de Saint-Malo qui limite le nombre de meublé de tourisme à un local par personne a été jugé légal (TA Rennes, 17 octobre 2024, n° 2104171).
4.3-
S’agissant de la mise en location des locaux autres que d’habitation, les règles d’attribution doivent être liées à des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services.
A titre d’exemple, le règlement de la ville de Paris, qui interdisait de transformer des locaux commerciaux en meublé de tourisme en cas d’atteinte à l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, sans plus de précision, a été jugé illégal en raison ce manque de précision. Le juge a considéré que ce règlement n’expliquait pas comment pouvait être apprécié cet équilibre, dès lors notamment qu’aucun chiffre n’était fourni (CAA Paris, 6 février 2025, n° 24PA00475).
Cette illégalité a par suite entrainé l’illégalité des refus qui se fondaient sur ce motif (Pour exemple : TA Paris, 1er juillet 2025, n° 2314506).
En revanche, un règlement peut interdire la transformation d’un local commercial en meublé de tourisme lorsque celui-ci est situé dans une zone de protection du commerce et de l’artisanat.
5/ Vérifier, en cas de retrait, que la procédure a bien été respectée
L’absence de décision dans le délai d’instruction fait naître une autorisation tacite d’acceptation.
Ainsi, un refus qui interviendrait au-delà du délai d’instruction est juridiquement considéré comme procédant au retrait d’une autorisation obtenue tacitement.
Or, le retrait d’une autorisation, même obtenue tacitement, est juridiquement encadré. Outre que le retrait doit être justifié par l’illégalité de la décision en cause, deux conditions doivent être respectées.
D’une part, le retrait doit intervenir dans un certain délai suivant la naissance de l’autorisation en cause. Ce délai est de trois mois pour les autorisations qui nécessitent un changement de destination (Article L. 424-5 du code de l’urbanisme). Pour les autres autorisations, ce délai est de quatre mois (Article L. 242-1 du CRPA).
D’autre part, et surtout, avant de retirer l’autorisation obtenue, la commune doit informer son bénéficiaire qu’elle compte procéder au retrait de son autorisation et doit, donc, l’inviter à présenter ses observations sur cette mesure qu’elle envisage de prendre (Article L. 122-1 du CRPA).
Ainsi, une commune qui procèderait au retrait d’une autorisation, sans avoir au préalable invité son bénéficiaire à formuler des observations, entacherait sa décision d’illégalité. L’illégalité de la décision de retrait entrainera en conséquence le rétablissement de l’autorisation (Pour exemple : TA Paris, 5 juillet 2024, n° 2216739).