La préparation d’un dossier de permis de construire est une étape stratégique. En raison de la complexité et de l’éparpillement des règles applicables, ce processus peut s’avérer difficile pour le demandeur. Voici nos recommandations pour sécuriser au mieux votre projet.
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Toute construction nouvelle, même celle qui ne comporterait pas de fondations, doit en principe être précédée de la délivrance d’un permis de construire.
C’est pourquoi, toute personne désirant entreprendre des travaux de construction doit, au préalable, déposer en mairie une demande de permis de construire.
Ce principe est connu.
Mais ce qui est souvent ignoré c’est que la seule conformité du projet par rapport au PLU, lorsqu’il existe, n’est pas suffisant. Pour faire droit à une demande de permis de construire, l’autorité administrative doit vérifier que la demande respecte une multitude de règles.
Ce qui est souvent ignoré, aussi, c’est que l’obtention d’un permis de construire n’est pas suffisante pour assurer la légalité de son projet.
Le permis de construire n’est délivré que si la demande est conforme au seul droit de l’urbanisme. Il ne permet pas de s’assurer de la légalité de son projet par rapport aux autres normes, notamment de droit privé.
Aussi, en raison de la complexité et de l’éparpillement des règles applicables, la préparation du dossier et l’obtention du permis de construire peuvent souvent constituer un parcours difficile pour le demandeur.
Eu égard aux enjeux que représente une telle obtention, l’objet de cette note sera d’exposer nos principaux conseils pour mettre toutes les chances de son côté.
1/Prendre rendez-vous en mairie pour présenter son projet
Une chose essentielle à faire avant de déposer sa demande de permis de construire est de prendre rendez-vous en mairie pour la présenter.
Tout d’abord, cette présentation est souvent perçue comme une marque de courtoisie par les communes.
Ensuite, cette présentation permettra d’avoir un premier avis sur la faisabilité de son projet (dans sa globalité ou sur des points précis comme en matière de raccordement aux différents réseaux) et de répondre aux éventuelles attentes ou interrogations de la commune.
2/Constituer un dossier complet
Outre le formulaire CERFA, le dossier de permis de construire doit comporter un certain nombre de pièces énumérées aux articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme.
L’absence de ces pièces ou leur caractère incomplet peuvent entraîner un refus ou l’annulation du permis en cas de recours ultérieur.
3/Maitriser les définitions techniques du PLU
La conformité du projet au règlement du PLU est certes une évidence.
Mais encore faut-il pour cela que l’on ait la même définition des notions employées par le règlement du PLU.
En effet, le respect des règles prévues au PLU (hauteur, emprise au sol, distance par rapport aux limites séparatives, etc) dépend de l’interprétation faites de ces règles.
Souvent le règlement du PLU contient un lexique venant définir les termes employés. Celui-ci peut aussi comporter des dispositions générales venant préciser les modalités d’application des prescriptions figurant dans le règlement.
Ces éléments peuvent ainsi préciser les règles relatives à la hauteur ou à l’emprise au sol des constructions.
Certains PLU peuvent ainsi considérer que la hauteur d’une construction se mesure jusqu’à l’égout du toit (en ce exclut par exemple le faitage) quand d’autres peuvent disposer que cette hauteur inclut tous les éléments de la construction (y compris donc le faitage).
Il faut par conséquent s’assurer que c’est bien au sens des termes employés par le PLU lui-même que les prescriptions émises par celui-ci sont respectées.
4/Prendre connaissance des différentes règles opposables
Le PLU, lorsqu’il existe, n’est pas la seule norme opposable au projet de permis de construire.
D’autres normes peuvent également s’appliquer à la demande de permis de construire suivant l’importance du projet et sa localisation.
Ces règles peuvent, d’une part, se trouver dans des documents particuliers. Il peut ainsi s’agir des plans de prévention des risques naturels (inondation, incendie, mouvement de terrain…) ou du règlement sanitaire départemental.
Ces règles peuvent, d’autre part, se trouver dans des dispositions spécifiques prévues dans le code de l’urbanisme. Il peut ainsi s’agir de la Loi littoral ou de la Loi montagne.
5/Vérifier l’absence de toute servitude
Les permis de construire sont délivrés sous réserve du droit des tiers (article A. 424-8 du code de l’urbanisme).
En effet, le permis de construire n’est délivré que si le projet objet de la demande est conforme au droit de l’urbanisme, et uniquement à celui-ci (article L. 421-6 du code de l’urbanisme).
L’autorité administrative, lorsqu’elle instruit le dossier, ne vérifie donc pas si le projet respecte les autres règles applicables, notamment les règles de droit privé.
Par conséquent, l’obtention d’un permis de construire ne garantit pas à son titulaire la légalité de son projet vis à vis des tiers.
Il donc impératif d’identifier au stade de la conception de son projet toutes les règles, y compris de droit privé, susceptibles de faire obstacle à la réalisation de son projet.
Ces règles peuvent trouver leur fondement dans des servitudes (de passage, de vue, de distance, etc) ou des conventions de droit privé (règlement de copropriété ou de lotissement).
Le non-respect de ces règles pourrait empêcher la mise en œuvre du permis de construire obtenu.
6/Anticiper l’évolution réglementaire
En principe, seules les règles en vigueur sont opposables aux demandes de permis de construire.
A l’inverse donc, les règles en cours d’adoption ou d’élaboration ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire.
Ce principe connait principalement deux exceptions.
La première concerne le cas des PLU en cours d’élaboration ou de révision. Dans une telle hypothèse, l’autorité administrative peut opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire (article L. 424-1 du code de l’urbanisme). Le sursis à statuer signifie que la demande de permis de construire sera examinée à une date ultérieure (dans la limite de deux ans), lorsque le nouveau PLU aura été approuvé. Le sursis à statuer a donc pour objet de mettre de côté la demande de permis de construire pour pouvoir l’instruire une fois le nouveau PLU adopté.
La deuxième concerne le cas des plans de prévention des risques naturels en cours d’adoption. Dans une telle hypothèse, le préfet doit, dans le cadre de la procédure du porter à connaissance fournir les études techniques dont il dispose à la commune (article L. 132-2 du code de l’urbanisme). Ces études doivent être prises en compte par la commune lors de l’instruction des demandes de permis de construire. La connaissance d’un risque naturel (d’inondation ou d’incendie par exemple) pourra ainsi justifier un refus de permis de construire même si aucun plan de prévention des risques naturels n’est encore applicable ou même si le PLU autorise les constructions sur le terrain en cause.
Rappelons pour finir que le permis de construire doit respecter le droit applicable au jour de sa délivrance (c’est-à-dire au jour où l’arrêté de permis de construire est signé), et non pas au jour du dépôt de la demande. L’entrée en vigueur de nouvelles normes avant la signature de l’arrêté de permis de construire peut dès lors faire obstacle à la délivrance de celui-ci.
7/Exploiter les dérogations avantageuses
Comme il a été exposé, l’erreur qui peut souvent être commise consiste à concevoir un projet conforme uniquement au PLU.
Des règles autres que celles prévues dans le PLU doivent aussi être prises en compte, suivant les cas, dans l’élaboration de son projet.
Ces règles en ce qu’elles s’ajoutent à celles prévues dans le PLU peuvent être sources de contraintes supplémentaires.
Néanmoins, il existe aussi une catégorie de règles qui a vocation à se substituer et déroger avantageusement aux règles prévues par le PLU.
Il est ainsi possible, sous certaines conditions, de déroger en tout ou partie aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet est situé à moins de 800 mètres d’une gare (article L. 152-6, 4° du code de l’urbanisme).
Il est de même possible, sous certaines conditions, d’autoriser le changement de destination d’un bâtiment agricole même si le PLU prévoit formellement le contraire (article L. 152-6-9 du code de l’urbanisme).
8/Présenter son projet à ses voisins
La majorité des recours formés contre les permis de construire sont le fait des voisins au projet.
Présenter son projet de permis de construire à son voisin est tout d’abord une question de respect et de politesse. Le voisin va subir les nuisances liées aux travaux de construction. Cette dernière, une fois achevée, affectera peut-être les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien (perte d’ensoleillement ou gène paysagère par exemple).
Ensuite, les recours introduits par les voisins reposent parfois sur des craintes, qui pourraient être dissipées si le projet leur était communiqué au préalable.
Dans le même sens, les griefs formulés à l’encontre du permis reposent parfois sur des points de détail qui peuvent souvent être corrigés (recul de la construction sur quelques mètres, déplacement d’une fenêtre).
Une communication en amont évite ainsi une perte de temps lié à un procès inutile et couteux.
Enfin, la présentation du projet à son voisin peut éviter la découverte d’une servitude ou d’un problème qui n’avait pas été relevé.
Pour toutes ces raisons, il est important de présenter son projet à ses voisins.
9/Recourir à un architecte ou à un avocat ?
En principe, le recours à un architecte est obligatoire pour élaborer les plans de la demande de permis de construire.
Ce principe connait toutefois quelques exceptions. C’est le cas pour les constructions à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher n’excède pas 150m² (article R. 431-2 du code de l’urbanisme).
Quant au recours à un avocat, il n’est certes pas obligatoire. Cela peut toutefois être judicieux, et même recommandé, lorsque le projet présente une certaine complexité ou lorsqu’un litige est susceptible de naître à la suite de la décision qui sera prise (délivrance d’un permis de construire ou refus de permis de construire).
10/Déposer sa demande même si la mairie vous en dissuade
Les refus de permis de construire doivent être justifiés. Et les refus qui seraient illégaux peuvent faire l’objet d’un recours pour en obtenir l’annulation.
Aussi, il est important lorsque l’on considère que le refus ne serait pas fondé de déposer sa demande de permis de construire, même si la commune en dissuade le demandeur.
En l’absence de dépôt et d’obtention d’une décision, il ne sera pas possible de saisir le tribunal administratif. On rappellera d’ailleurs que les communes ont l’obligation d’accepter de recevoir les demandes de permis de construire et de les instruire. Le défaut de réponse à une demande de permis de construire peut même conduire à l’obtention d’un permis de construire (article L. 424-2 du code de l’urbanisme).
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